Menu
עורך דין מקצועי בתחומי המקרקעין והמעמד האישי
דיני מקרקעין הם תחום שנועד להסדיר את הזכויות השונות בכל נכס נדל"ן שהוא מבחינה חוקית. זכויות במקרקעין ניתנות להעברה בתנאים מסוימים, ועל מנת לוודא שכל התנאים האלה מתקיימים חשוב להתייעץ עם עורך דין שמתמחה בתחום זה. למה? על כך במאמר שלפניכם
בתים צמודי קרקע, דירות מגורים בבתים משותפים, משרדים, מגרשים, חנויות, שטחים חקלאיים וכו' – כולם נכסים שניתן לקבל עליהם בעלות, לחכור או לשכור אותם. אבל קודם כל, עוד לפני ביצוע העסקה ועוד לפני החתימה על זיכרון הדברים, חשוב לנקוט במספר צעדים כדי למנוע נזקים מיותרים ולהימנע מעוגמת נפש, למשל: לבצע בדיקות משפטיות מקדימות, לתכנן את היבטי המיסוי, לערוך הסכם מחייב ולסיום לרשום את הזכויות על שמכם.
עסקאות מקרקעין הן עסקאות מורכבות ודורשות ליווי צמוד של עורך דין מנוסה, כדי להגן על זכויות המוכר והקונה מכל בחינה שהיא – משפטית, מיסויית ופיננסית, ועל אחת כמה וכמה אם מדובר בעסקה שדורשת הלוואה בנקאית (למשל – משכנתא).
למרות שהדעה הרווחת בקרב ציבור רוכשי דירות חדשות מקבלן היא שלכאורה מדובר בהסכם פשוט, וככזה ניתן לחסוך את שכר טרחתו של עורך הדין, הרי שהמציאות שונה לחלוטין. למה? כי מדובר בעסקה סבוכה ומורכבת, וההסכם שמוגש לחתימת הרוכש מנוסח ע"י עו"ד מטעם הקבלן. ברוב המקרים מדובר בהסכם דרקוני שלרוב מקפח את זכויותיו של הרוכש. לכן חשוב ביותר לשכור את שירותיו של עורך דין בקי בתחום, לצורך קריאה מדוקדקת של ההסכם ותיקונו בלא מעט מהסעיפים המופיעים בו.
במועד החתימה על הסכם הרכישה מוגשים לרוכש תשריטים ומפרטים מטעם הקבלן, אשר חובה לבדוק אותם ולהשוותם לסעיפים הרלוונטיים בחוזה. בלא מעט מקרים מדובר בדירה אשר בנייתה טרם החלה, ועל הרוכש להיות מודע היטב על אילו מסמכים הוא משרבט את חתימתו.
מאחר ומדובר בעסקאות בעלות סיכון, אשר לא ניתן להקל בהן ראש, מצא המחוקק להגן על רוכשים פוטנציאליים. הוא עושה זאת באמצעות המצאת בטוחות מתאימות וניפוק של שוברי תשלום ע"י הקבלן, אשר משמעותם היא הפקדת כספי התמורה בחשבון ליווי של הפרויקט הרלוונטי, ובכך מקטין את החשיפה לסיכון של הרוכשים.
יש לדאוג גם להכנסת סעיפים שתפקידם להגן על הרוכשים במידה והדירות יימסרו להם במועד מאוחר מזה הרשום בהסכם, כמו קביעת פיצויי חודשי גבוה. חשוב להכניס בחוזה גם סעיפים הקובעים את תקופת אחריות ובדק ליקויים, אשר עלולים להתגלות בדירה במועד מאוחר יותר. בכל אלה עורך דין לענייני מקרקעין יכול לעזור לכם.
בליווי הסכמי מכר דירה יד שניה מוטלת על עורך הדין האחריות לבצע בדיקות משפטיות המתייחסות להיסטוריה של הנכס, ובין היתר לוודא כי הנכס נקי מכל עיקול, שיעבוד, חוב, תביעה, צו הריסה, זכות נוגדת וכיוצ"ב.
בנוסף לכך, עורך הדין שלכם מוודא כי הסכם המכר בין הצדדים מתייחס לכל הסוגיות המהותיות בעסקה, לרבות לוח התשלומים, קביעת בטוחות הדדיות של הצדדים, והבטחת מסירת החזקה בדירה במועד שנקבע בהסכם, כמו גם רישום הזכויות בנכס ע"ש הרוכש תוך השלמת העברת יתרת התמורה לידי המוכר.
בעל זכויות בנכס רשאי להעביר זכויותיו כאוות נפשו ובמקרים מסוימים ניתן למצוא בחוקים הרלוונטיים הקלות בתשלומי מס שבח/מס רכישה.
יחד עם זאת קבע המחוקק תקופת "צינון" בה לא יוכל מקבל הזכות להתקשר בהסכם למכירת זכויותיו בנכס תוך ניצול פטור קיים במס שבח, ועל כן עסקאות העברה ללא תמורה, מחייבות תכנון ארוך טווח המיטיב עם מקבל הזכות לאורך זמן וכזה הממקסם את זכויותיו. גם כאן, חייבים להיעזר בעורך דין לענייני מקרקעין, שמכיר את הנושא לעומקו.
עסקאות במקרקעין מסתיימות עם רישום הזכויות בנכס במרשם המתאים על-שם הרוכש. מסיבות שונות, קורה שעורכי דין שאינם מנוסים ולא בקיאים בתחום אינם דואגים להשלמת רישום זכויות על שם הרוכשים בפנקסי המקרקעין. עפ"י רוב, המחדל מתגלה כאשר מבקשים למכור את אותה הדירה. רק אז מגלים כי הדירה כלל לא נרשמה ע"ש הרוכש והדבר כרוך בהוצאה כספית נוספת, בטרטור ובחוסר נעימות שיכול היה להימנע בנקל. לכן, חשוב להעזר בעורך דין שיסייע לכם בתהליך זה.
משרדו של עו"ד שרון גמליאל מתמחה בליווי עסקאות רכישת דירה חדשה מקבלן, רכישת/מכירת דירות יד שנייה, השלמת רישומי זכויות, העברות ללא תמורה והכל תוך דגש על שמירת אינטרס הלקוח והבטחת זכויותיו.